2010-10-24
對施政報告房屋政策的一點意見
吳偉傑
 
上週特首宣布了施政報告,對萬期眾待的樓市政策作出了回應,眾多市民渴望的復建居屋結果落空,代之而來的是未來十年土地供應規劃和所謂「居屋優化版」的「置安心」計劃。從經濟學的角度看,即是從供應和需求兩方面治理樓市。曾特首特別指明不要樓市有泡沫,並希望施政報告一出,能為樓市帶來穩定訊息,使其自行作出調校。但觀察去週樓市表現,市場反應是不為所動,繼續熱炒。根據報章所載,中原十大屋苑於報告出台後的周末錄得116宗成交,比前週高出九成。中原城市領先指數也依然上升,未見回順。一般分析也多數認為政策方向正確但效果成疑。當然,政策的真正成效,可能需要較長時間才能表現出來,但明顯地,政府的樓市政策即使在講述的階段也難使人寄以厚望。
 
政府擬建私人居住單位
今時今日的香港樓市,如果說沒有泡沫,實為掩耳盜鈴,自欺欺人。特首也認為現在的樓價太高了,不久前財政司長曾俊華也指出,樓價在過去20個月上升了47%,事實上很多地區的樓價已直逼或甚至超越97年歴史高位,但至今依然沒有明顯冷卻跡象,相反地,近日美國即將推出量化寬鬆措施(QE2),流動性肯定大增,再加上預期人民幣升值,大量熱錢滾滾來,資產價格那有不漲之理?可見將來,恐怕樓價仍要拾級而上,面對這愈吹愈大的泡沫,政府的對策卻是觸不著邊際。
 
政府宣布未來十年每年供應可建20,000私人居住單位的土地,加上15,000公屋單位,相信可滿足市場的需求。無疑,增加供應是減低價格的主要方法,而且讓市民看到未來供應充足和穩定,更可減少即時置業的逼切性。但由土地變成樓宇單位,再經發售而成為實際供應,中間需時不短,而且變數重重,市民是否因此而對未來的穩定供應有信心,有待觀察。再者,由於得天獨厚,香港是自由市場,資金可以自由進出,物業市場管制少(有些國家對置業者的國籍有限制),交易費用低(很多國家都徵收高昂的資本增值稅),而且流轉速度高(很多地區樓宇由標售到出售需時六至七個月),租務市場活躍且回報不俗。凡此種種,已使香港成為投資/投機者天堂,每年20,000的私樓供應是否也能同時滿足這些需求呢?
 
推遲入市樓價更高?
再從需求方面看,政府推出「置安心」先租後買計劃,希望讓市民有更多時間儲備首期,並可選擇適當時間入市,無虞上錯車。計劃推出5000名額,首1000個單位預算在2014年落成,市民可於2012年接受申請(據報可提前於明年申請預租)。市民要交市值租金,租約五年,租金不變。第三年起可以市價選購自住或其他市場單位,並獲回贈五成租金作首期。如果這計劃能使大部份沒有逼切置業需求的市民推遲入市,對樓市降溫可能有效,但可惜數量太少,有學者估計合資格申請的家庭有十四萬戶,5,000個單位無異杯水車薪。更且,這計劃的重心是以約24萬的租金回贈換取市民推遲入市五年的抉擇,但市民就要承擔屆時樓價可能更高的風險,如果參看過去20個月樓價升47%的紀錄來看,有多少市民願意承擔這風險呢?
 

安居才能樂業,在目前資產泡沫的大環境下,我們不可能期望政府可奴臂使指地調按樓市,但考慮到置業是很多市民一生中的重大抉擇,也是最大的項投資,政府似乎應有更切實的措施預止泡沫演變為危機。