調查研究 - 貧窮-基本生活保障
2014-08-11 租務管制問卷調查

 關注基層住屋聯席、葵涌劏房住客聯盟、關注綜援低收入聯盟、天主教正義和平委員會、西區被迫遷租客大會、東區住屋組、灣仔基層住屋保障組

 

租務管制問卷調查

201454

 

今年是租務管制撤銷十周年,為了解現時各區居住在環境惡劣的基層房屋居民在沒有租管的環境下的生活情況。關注基層住屋聯席、立法會張國柱議員辦事處於201312月至2月中,透過聯席的成員團體,於全港各區向關愛基金提供「居住環境惡劣的低收入人士津貼」的合資格申請者進行調查,共有301個基層家庭派發問卷並完成問卷,當中超過五成是劏房,22.6%為獨立單位,12%為板間房住戶,亦有8.3%為居於木屋或天台屋等私 人臨時房屋

 

結果顯示有九成被訪者贊成以租務管制以平衡業主和租客的關係。根據問卷調查結果顯示,作為近年最後租金升幅影響的基層和劏房租戶而言,重施租管就是他們的共識

 

租客缺乏議價能力,租住權沒有保障(沒有穩定的居所、租約期甚至沒有簽訂租約)和不合理租金遠超負擔水平

 

租客議價力低,租住權沒有保障

1.  租客大多是「被搬屋」

根據調查顯示,租客上一次搬家大部份(67.1%)原因是租戶不能控制的因素,例如業主加租、聲稱收回單位自用等,租客只能被迫搬遷;調查亦顯示部份租客(32.9%)上一次搬家的其他原因不少是合理的居住因素,例如因需要遷就工作或子女上學地點,或是不少租戶因居住環境差((如僭建、單位有木蚤)、家庭變化(如夫婦離異、子女出生、與鄰居關係出現問題等)而需要搬家;由此可見,基層租客在租務的市場中經常處於弱勢。事實上,現時業主可合法地不提出任何原因便要求租客完成租約後遷出,反映基層租戶欠缺議價的能力。

 

2.   中止租約的通知期太短

調查顯示,上一次業主被訪者停止租約的通知期,不少租戶(45.5%)只有少於一個月的中止租約通知期,只有39.1%的被訪者有一個月以上的期限。當通知期太短,租客需要短時間內要找到新單位遷住,為避免空窗期無家可搬,租客在找新單位時,租金的議價能力大幅降低,新業主可因租客的困境而抬高價格。而租客須於極短期內找到合適居所和搬遷,對於家庭亦形成一定的心理壓力。

 

如果有通知期的最低限制,業主透過換租客而增加租金回報的成本增加,當業主需要考慮租金在限制期後的變化時,業主換租客的誘因就會減低,有助租客建立穩定安居之所。

 

3.  租約期短,甚至沒有簽訂租約

        52%被訪者表示,現時只有1年或以下的死約,反映了租客居於不穩定的居所,常面對被業主通知要搬離單位。租客如要搬遷,需要承擔搬屋費、新屋的上期按金、經紀佣金、還有子女轉校和工作等安排,需要大筆流動資產,成本比業主換租客大得多。而租客一家居於不穩定居所,難以建立一個穩固        的社會網絡,欠缺生活上的各種支援。由此可見,租客在欠缺租務管制下,進一步弱勢的處境

 

自從租務管制於1998年和2004年取消後,坊間所謂「一年死約、一年生約」中的「生約」形同虛設,生約即是租客以月租形式租住單位,業主是可在完成死約後以一個月的通知期要求租客遷走。是次調查有9.4%的租戶反映在上一張租約完結後沒有和業主重新訂立租約,業主在沒有訂立新租約下增加租金,不少租戶透露沒有打釐印,即是嚴格來說香港法庭可不承認業主和租客的合約,這對租客來說毫無保障。

 

不合理租金遠超負擔水平

4. 租金佔家庭收入的百分比十分高

        租金佔家庭收入的百分比超過4成的租戶有43.1%;而租金佔家庭收入的百分比超過5成的租戶更有26.1%,即接近四分之一的受訪租戶每月需用去超  過一半的收入應付租金。租金佔住屋開支的可負擔比例為30%OECD,2011       Chris Paris,2006),可見現時租金的上升去到一個不合理的水平,與基層家庭的負擔能力嚴重脫勾,使家庭因壓縮生活開支而使基本生活質素下降,家庭更會為多做些兼職應付租金而使休息時間不足,家庭缺乏相聚的親子時間,無助成人和小孩的身心健康發展

 

5. 平均呎租越細越貴

調查發現受訪者150呎以下面積居所呎租超過$31,而50呎以下狹小的住處呎租更高達$54.6,可見住房的呎租越小就越貴,比起大型屋苑的呎租貴得多。居所越小,環境越差,租金卻越貴,是一個不合理的水平,租客卻只能無奈接受。

 

6.  人均面積低於比公屋編配人均居住面積

劏房以「面積小」見稱,在租金升幅加劇的情況下,基層租戶只能租一些面積比現時單位更小的劏房。據調查所示,其中3-5人家庭,人均居住面積為40-45呎,相比起房委會為公屋訂立的編配標準是每人不少於七平方米(即約70呎),大幅少了超過4。小孩子需要一定的活動空間作走動和做功課等,加上劏房的地面高低不平,居於過小的居所使不少家庭表示小孩做功課一家人吃飯等都在床上進行,基本生活的需要無法獲得保障。

 

劏房戶多為公屋輪候冊人士

7. 大部份為公屋申請人

被訪者中有超過七成(72.8%)正輪候公屋。政府在剛公佈的建屋量中,未來十年只會興建二十八萬間公營房屋,以過去3年每年平均新增3萬宗輪候申請,加上現時廿四萬公屋輪候冊的申請家庭,這建屋量根本不能處理龐大的住屋需要。這七成受訪者只能長時間在惡劣而租金貴的劏房環境中默默忍受。

 

劏房戶對租管意見

問卷調查同時有收集劏房戶對租管意見,詳情如下:

 

1. 租管有需要

長策會的公眾諮詢報告表示租管未有社會共識,但我們從問卷調查得知絕大部份租客都贊成採取不同租管模式以平衡業主和租客關係。

 

2. 延長通知期

87.8%被訪者贊成延長停止租約通知期,讓租客有較多時間另覓居所,現時租約一般是一個月通知期就可終止租約,對於一班基層租客而言,每次搬屋都需要額外準備上期、按金、佣金等,其機會成本比以第二套房出租的業主而言更昂貴。

 

3.  提昇租客續租權

88.8%被訪者贊成如租客有意續租,業主除非有特殊理由(如重建和自主),否則業主不能拒絕續租。我們從早前問題結果可見,有超過六成被訪者在現時單位居住少於兩年,可見他們面對著租約不穩定的問題。我們相信,穩定的租約有助改善租客的議價能力,也能避免他們面對短時間搬遷的困難,而長遠穩定的居所能使基層家庭的社會成本下降。

 

4.  贊成租金管制

94.3%被訪者支持管制業主對現有租客的租金升幅,如租金水平跟市民可負擔能力掛勾,基層租客才可負擔一個宜居的居所,並在生活上和居住環境上作改善

 

總結和建議

日前審計報告公開房署內部推算2020年輪候公屋要平均5年公屋,而是次調查研究所得,證明租務市場已被嚴重扭曲了,租金既遠遠偏離負擔水平,以及基本的租住保障亦缺乏,包括:簽訂租約和中止租約通知期,關注基層住屋聯席認為政府必須介入,平衡業主和租客的議價能力,中止租約通知期,限制不合理的租金加幅,讓租客能有安居穩定和環境合宜的住處,實踐住房是每人基本需要和權利,的具體政策建議如下:

 

1.  立法管制租務市場業主和租客都必須訂立租約,並以釐印確實,讓雙方得到法津保障

 

2.   租管必須包括租住權保障和租金加幅限制,來保障每人得到一個穩定宜居可負擔的居所 

 

 

參考資料:

1.      2011Economic Policy Reforms 2011, Chapter 4: Housing and the Economy: Policies and Renovation

2.      2007, Chris Paris, International Perspectives on Planning and Affordable Housing

 

 

 附件一:調查結果

 

關注基層住屋聯席

租務管制問卷調查

調查結果

 

為了解現時各區居住在環境惡劣的基層房屋居民的生活情況及對租務管制的意見,關注基層住屋聯席()特別向合乎資格領取關愛基金提供「居住環境惡劣的低收入人士津貼」的居民進行是次調查。

 

下載調查結果